Rynek nieruchomości w Polsce w 2024 roku. Wyzwania i szanse

Na polskim rynku mieszkaniowym trwa dynamiczny rozwój. Niezależnie od tego, że rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% zwiększył popyt, luka podażowa która obecnie wynosi około 2 milionów lokali - wzrosła, co może skutkować dalszym wzrostem cen. W związku z tym, mimo że rynek najmu instytucjonalnego w Polsce jest nowy, eksperci przewidują wzrost oferty mieszkań na wynajem. dodatkowo okazało się, że jest przedmiotem zainteresowania znacznych i doświadczonych inwestorów.

W wyniku znaczącego zwiększenia zasobu mieszkaniowego z 2010 roku do ponad 15 milionów w 2020 roku, dane firmy doradczej PwC wskazują, że luka podażowa na rynku mieszkaniowym pozostaje znacząca. Obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się. W listopadzie deweloperzy działający na siedem głównych rynkach w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach sprzedali 6,4 tys. mieszkań, o 20% więcej niż w październiku i o ponad 200 procent więcej niż w lutym (dane Otodom).

Nowe wyzwania w 2024 roku dla rynku nieruchomości

Jednak spadek inflacji powoduje wzrost popytu, an ograniczona podaża powoduje wzrost cen nieruchomości. Według danych Otodom ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatnich ośmiu lat o około 95 procent na rynku pierwotnym i o 87 procent na rynku wtórnym. Analitycy przewidują wzrost cen mieszkań w Polsce o dziesięciu do piętnastu procent w nadchodzącym roku. To wynika z ograniczonej dostępności gruntów pod przyszłe inwestycje.

Zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2 procent i wysokich stóp procentowych może stanowić wyzwanie dla kupujących. W rezultacie wielu ludzi w dzisiejszych czasach nie ma i nie będzie stać na zakup mieszkania na własność w dłuższej perspektywie. Z tego powodu specjaliści przewidują przyszłe zmiany na rynku najmu instytucjonalnego (PRS, czyli Private Rental Sector "Sektor Wynajmu Prywatnego"). Wynajem mieszkań będzie tańszy i nie wymaga długoterminowych zobowiązań.

Zainteresowanie mieszkaniami na wynajem wzrosło

Chociaż PRS jest popularny w Europie Zachodniej, rynek w Polsce jest nowy. Raport opracowany przez firmę doradczą Knight Frank i kancelarię Dentons wskazuje, że chociaż PRS obecnie stanowi mniej niż 1% całego rynku najmu w naszym kraju, stopniowo wzrasta, osiągając od 20 do 50 procent w państwach Europy Zachodniej.

Raport wskazuje, że liczba mieszkań w wynajmie instytucjonalnym w Polsce wzrosła aż o 40% w 2022 roku i przekroczyła 10.300 lokali. W przeciwieństwie do tego w pierwszej połowie 2023 r. liczba lokali PRS wyniosła 14,7 tys., an około 13,3 tys. było w budowie, według danych firmy doradczej PwC. PwC przewiduje, że do 2028 r. liczba lokali PRS może wzrosnąć do około 85 000. Tak więc wydaje się, że perspektywy na rynku najmu instytucjonalnego są obiecujące.

Rosnące zainteresowanie PRS-ami jest wynikiem nie tylko problemów cenowych, ale także zmian w stylu życia wielu osób z pokolenia Z, które obecnie wkraczają na rynek pracy. Chociaż jest to pokolenie znacznie bardziej mobilne z wyboru niż pokolenie swoich rodziców czy dziadków, nie są one zainteresowane posiadaniem mieszkania na własność.

Ponadto jest skłonny do zmiany miejsca pracy, a także miejsca zamieszkania. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez portal Pracuj.pl, najwyższym poziomem jest to, że aż 56% członków pokolenia Z rozważa obecnie zmianę pracy. W rezultacie jego przedstawiciele mogą szukać mieszkania na czas pracy w danej organizacji, zanim przeniosą się do innego miasta lub nawet kraju.

— "Uważam, że w Polsce istnieje ogromny potencjał do rozwoju rynku najmu instytucjonalnego".

Wzrost ich cen jest bezpośrednio spowodowany spadkiem inflacji i ograniczoną podażą nowych, tradycyjnych lokali na sprzedaż. PRS-y są świetną opcją dla tych, którzy nie mają długoterminowych zobowiązań lub mają ograniczony budżet. Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland, powiedział: „Już teraz rozszerzamy nasze portfolio w tym segmencie, a w kolejnych latach planujemy zintensyfikować te działania”.

Popyt na mieszkania w 2024 roku

Na fali ogromnego zainteresowania nieruchomościami, zwłaszcza tymi, które spełniają kryteria programu „Program Mieszkanie na Start”, deweloperzy zaczęli szybko kończyć osiedla w budowie i rozpocząć planowane inwestycje. Wrześniowe dane GUS wskazują, że wrzesień był trzecim miesiącem z rzędu, w którym deweloperzy rozpoczęli więcej nowych projektów niż rok wcześniej.

– Wiele mieszkań jest obecnie w budowie. We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 12,2 tys. lokali. To wzrost o ponad 40% w porównaniu z poprzednim rokiem i o ponad 13% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Oznacza to, że popyt na nowe mieszkania wzrośnie w 2024 roku. Jednak taka sytuacja nie potrwa długo. Nowe budowy są niepewne. W pierwszej połowie 2023 r. zostało wydanych 65 070 decyzji o pozwoleniu na budowę dla 81 772 projektów. W pierwszym półroczu 2022 r. było ich 84 909 w sumie na 108 920 obiektów. Stanowi to spadek o 23% ogólnej liczby wydanych pozwoleń na budowę w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku.

Polacy chcą, aby deweloperzy byli eko. To może zwiększyć ceny mieszkań.

Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez UCE Research i Studio4Space, cytowanym przez portal propertynews.pl, 50,2 procent Polaków jest za wprowadzeniem przepisów zmuszających deweloperów do korzystania z materiałów ekologicznych, w tym odpadów z recyklingu. 22,9% Polaków jest przeciwnego zdania, podczas gdy 26,9% nie ma opinii na ten temat.

Aby uzyskać dostęp do zrównoważonego finansowania inwestycji, deweloperzy muszą już stosować wymogi unijnej taksonomii. Zgodnie z Mateuszem Stachewiczem z Polskiego Związku Firm Deweloperskich konieczne jest zwiększenie wykorzystania materiałów podlegających recyklingowi.

Według niedawnego badania przeprowadzonego przez UCE Research i Studio4SPACE oraz danych GUS Polacy niechętnie korzystają z rozwiązań ekologicznych w budownictwie. Wyniki tego sondażu mogą być zaskakujące. Co mówi ekspert? Respondenci nie chcą korzystać z technologii ekologicznych podczas samodzielnej budowy, mówi dr Bartosz Dendura z Pracowni Architektonicznej Studio4SPACE. Nie mają wystarczającej wiedzy ani dostępu do ekspertów. Jednak akceptują stosowanie produktów przyjaznych dla środowiska w kupowanych mieszkaniach.

Co jeszcze przewiduje rynek w 2024 roku?

Możemy przewidzieć, że w 2024 r. głównym mianownikiem zmian będą kwestie ESG, zwłaszcza aspekty środowiskowe. W krótkim czasie mogą pojawić się nowe regulacje prawne, które mają na celu zmniejszenie negatywnych skutków, jakie nieruchomości mają na środowisko podczas całego cyklu ich życia. Firmy już przygotowują się do spodziewanych wymagań i uwzględniają kwestie ESG w swoich strategiach; inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych standardów.

Nowe lub zmienione zasady certyfikacji budynków będą prawdopodobnie wprowadzane wraz z nowymi przepisami. System BREEAM V7 jest już w fazie rozwoju i ma wprowadzić wskaźniki zwiększające zgodność z taksonomią UE i rozporządzeniem SFDR.

Rosnący udział odnawialnych źródeł energii jest niezbędny do transformacji energetycznej. Inwestorzy, instalując technologie OZE w swoich nieruchomościach, będą walczyć z wysokimi kosztami energii i zmianami klimatu, pomimo różnych ograniczeń prawnych i infrastrukturalnych.

W 2024 roku rynki i inwestorzy napotkają nowe wyzwania związane z wyceną nieruchomości, które uwzględniają kwestie ESG. Ponieważ brakuje danych i standardów, rzeczoznawcy nie są w stanie w pełni uwzględnić ryzyk i szans związanych z ESG w swojej pracy. To może prowadzić do powstania „burzy węglowej”, czyli sytuacji, w której wartości nieruchomości są zawyżone w wyniku błędnej oceny ryzyk, które zostały już wymienione. W rezultacie zadaniem rynku jest stworzenie wytycznych i dostarczenie danych, które ułatwią pracę rzeczoznawcom.

Na tym oczywiście nie koniec trendów. W związku z tym nadal obserwujemy zmiany w strukturze globalnych łańcuchów dostaw, a także szybki rozwój friendshoringu, nearshoringu i reshoringu. W związku z tym możemy się spodziewać większej liczby transakcji związanych z tymi procesami w 2024 roku. Ponadto mam nadzieję, że ogólna sytuacja gospodarcza i sytuacja branży magazynowej i logistycznej będą w dalszym ciągu dążyć ku pełnej stabilizacji.